孤独死による賃貸の特殊清掃費用は誰が負担？退去時の契約解除、敷金精算、原状回復のポイント

孤独死が発生した際の特殊清掃とは？オーナーが知るべき基本知識

特殊清掃が必要な理由と賃貸物件への影響

賃貸物件で孤独死が発生した場合、通常の清掃では対応できない深刻な問題が発生します。時間が経過するにつれて、体液や汚染が建材に染み込み、強烈な腐敗臭が発生します。

この臭いは、建物の構造自体にまで浸透することが多く、単に表面を拭き取るだけでは、後に残った臭いが原因で次の入居者を見つけるのが困難になるなど、賃貸退去後の深刻な影響を引き起こします。特殊清掃は、このような状況において、専門的な技術と機材を用いて汚染物質を完全に除去し、臭いの原因となるバクテリアや菌を根絶するための専門作業です。

物件の資産価値を守り、速やかな原状回復を果たすためには、この特殊な清掃が不可欠となります。

原状回復の法的定義と孤独死特有の課題

原状回復とは、賃貸借契約が終了した際に、借りた当時の状態に戻すことを指しますが、国土交通省のガイドラインでは、入居者の故意・過失による損耗や、通常の使用を超える使い方による損耗についてのみ、借主の負担とされています。孤独死の場合、死亡から発見までの時間や、管理状況によって「通常の使用」の範囲を超えるかどうかの判断が分かれます。特に、体液による汚染や、それに伴う建材の交換が必要なほどの状況は、借主（またはその相続人）の善管注意義務違反と見なされ、その範囲での特殊清掃費用賃貸の負担が議論の対象となります。孤独死はデリケートな問題であり、法的な側面と現場の現実を踏まえた慎重な対応が求められます。

こちらもお読みください

【ゴミ屋敷賃貸】高額な退去費用と裁判リスクを回避！原状回復義務をプロが解説する完全ガイド

孤独死後の賃貸退去までの全体の流れ

孤独死が発覚した後、物件オーナーや管理会社が行うべき対応には、一連の流れがあります。まず、警察や関係者への対応を終えたら、故人の相続人への連絡を取り、賃貸契約の契約解除と物件の明け渡しについて協議します。

次に、二次被害を防ぐため、迅速に専門の特殊清掃業者を手配し、汚染箇所を徹底的に除去します。清掃と消臭が完了した後、必要に応じて内装の原状回復工事やリフォームを行い、新たな入居者を受け入れるための準備を進めます。

この一連のプロセスにおいて、相続人との費用負担についての合意形成と、法的な手続きの確認が非常に重要となります。

特殊清掃の費用負担と法的根拠を徹底解説

孤独死が発生した場合の特殊清掃の費用負担

特殊清掃の費用負担については、ケースバイケースで判断されます。原則として、亡くなった方やその相続人が「善管注意義務違反」と判断される範囲の特殊清掃や原状回復費用を負担します。例えば、病死などで自然な経過で亡くなり、すぐに発見された場合、費用負担は発生しないこともあります。

しかし、発見が遅れ、汚染が広範囲に及んだ場合は、通常の利用の範囲を超えた損耗として、相続人に請求できる可能性が高まります。

しかし、相続人が相続放棄をしている場合や、そもそも相続人がいないケースでは、最終的にオーナーや管理会社が費用を立て替えることになりがちです。

【決定版】ゴミ屋敷の費用・ゴミ撤去費用相場をプロが徹底解説！損しないための見積もり内訳完全ガイド

敷金精算と原状回復費用の相殺について

賃貸契約時に預かっている敷金は、未払いの家賃や、借主の責任による損耗の原状回復費用に充当することができます。

孤独死によって特殊清掃や大規模な修繕が必要となった場合、まずこの敷金精算を行い、清掃や原状回復の費用と相殺します。もし、かかった費用が敷金を超える場合は、その不足分を故人の相続人に請求することになります。

ただし、相続人への請求には、根拠となる法律や判例に基づいた明確な費用の内訳を示す必要があり、曖昧な見積もりでは交渉が難しくなります。そのため、専門業者による適正な見積もりと、法的知識に基づいた手続きが必須です。

契約解除や事故物件化を防ぐ費用負担の考え方

孤独死による賃貸退去は、オーナーにとって経済的な損失を伴います。特に、大規模な特殊清掃や原状回復が必要になると、その費用負担は無視できません。

早期に専門業者による徹底した清掃を行うことは、臭いを完全に除去し、物件が「事故物件」として認識される期間や程度を最小限に抑える上で非常に効果的です。

また、賃貸契約の契約解除をスムーズに進めるためには、相続人に対して法的に正当な費用負担の根拠を提示することが重要です。この問題に迅速かつ適切に対応することが、物件の早期再販や賃貸再開、そして長期的な資産価値を守るためのポイントとなります。

こちらもお読みください

「恥ずかしい…」ゴミ屋敷の悩みを解決！どうすればいい？誰に相談？秘密厳守で脱出する完全マニュアル

オーナーが知るべき特殊清掃業者の選び方と依頼のポイント

特殊清掃業者を選ぶ際の重要な判断基準

孤独死現場の特殊清掃業者を選ぶ際には、料金の安さだけでなく、いくつかの重要な基準で判断することが大切です。

まず、徹底した消臭と除菌が可能かどうか、そのための専門的な機材や知識、実績を持っているかを確認します。特に、単なる清掃ではなく、壁や床の奥に染み込んだ臭いを根絶する技術は必須です。次に、機密保持と迅速な対応力も重要です。

孤独死賃貸退去というデリケートな状況だからこそ、近隣に配慮し、24時間以内に現場に急行できるような体制が整っているかを確認しましょう。適正な価格で、追加料金の発生しない明朗会計であることも、信頼できる業者を見極めるポイントです。

孤独死現場の特殊清掃を成功させるための準備

特殊清掃を依頼する前に、オーナー側で準備しておくべきことは主に二点です。

一点目は、現場の状況を業者に正確に伝えることです。孤独死が発見された状況、亡くなっていた期間、建物の構造などを詳しく伝えることで、より正確な見積もりと、適切な作業計画を立ててもらうことができます。

二点目は、故人の残置物に関する取り扱いです。特殊清掃と原状回復工事を進める上で、遺品整理や不用品の処分も同時に行う必要が出てきます。この遺品整理のプロセスと、それに伴う費用の責任範囲について、事前に相続人と話し合い、整理の許可を得ておくことが、作業を円滑に進めるポイントになります。

賃貸物件の原状回復に対応可能な専門業者の見極め

特殊清掃業者のなかには、清掃と消臭のみを行い、その後の原状回復工事は別業者に依頼する必要があるケースがあります。しかし、賃貸物件の原状回復を最終ゴールとするオーナーにとっては、清掃からリフォームまでを一貫して任せられる専門業者を選ぶことが、手続きの手間や期間を短縮する上で理想的です。特に、汚染された建材の撤去、壁紙や床材の張り替えなど、特殊な環境を理解した上でのリフォーム経験が豊富な業者を見極めることが重要です。これらの業者は、特殊清掃費用賃貸のトータルコストを抑える提案をしてくれる可能性もあり、ひったりの業者を選ぶことが重要です。

まとめ

賃貸物件で孤独死が発生した際、オーナーや管理会社には、特殊清掃から原状回復、そして費用負担の交渉という複雑なプロセスが待ち受けています。

特に、特殊清掃費用賃貸の負担については、敷金精算や法的な契約解除の知識に基づいて慎重に進める必要があります。これらの問題に適切に対応することは、物件の資産価値を守り、速やかに新しい生活をスタートさせるためのポイントです。

緊急性の高い特殊清掃は、24時間体制で全国対応可能な【ライフリセットb】のような専門業者に依頼することが、選択であり、最良の解決策へとつながります。また、その後の遺品整理については【遺品整理110番】を活用し、全体的なメリットを享受するようにしましょう。

全国各地に完全対応！特殊清掃ならライフリセット

ライフリセット

孤独死でお部屋で亡くなられた方の家に行き徹底清掃と消毒をおこないます。一般清掃業者さんなどが立ち入ることができない状態でも丁寧にご対応致します。

この記事を書いた人

汚部屋･ゴミ屋敷SOS!編集部

「汚部屋･ゴミ屋敷」という表現は好きではありません。ただ、お部屋が不用品に溢れている状況で自分の力で回復することが難しい方、緊急性に迫られて片付けをしないといけない方は、案外多いのです。その手助けのトピックス「お部屋の片づけを依頼する・力を借りる」について発信しているメディアです。このメディアをきっかけに、少しでも多くの方が一人で悩むことなく、具体的な行動ができればと思い執筆しています。

執筆者のコンテンツ一覧を見る